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中央定调遏制房价上涨 地产精英预判楼市走势
2019-12-29

摘要:7月31日,中共中央政治局召开会议,强调坚决遏制房价上涨,引起了房企的高度关注。 在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上,针对中央对房地产的最新定调,下一年房地产市场的变化以及房价趋势,招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团、珠江投资、恒...

最近发改委的新政:国家发展改革委关于培育发展,现代化都市圈的指导意见出台,很多人觉得这个新政可能会引发房价上涨。

一年一度的中央经济工作会议总结了2019年经济工作,在分析当前经济形势的基础上,进一步规划部署明年的经济工作。  具体到房地产领域,会议提出,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。  58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示,从此次会议传递出的信息不难看出,去年年底提出的“房住不炒”、“因城施策”和“三稳”目标依然是目前楼市健康发展的三大指导思想。相较于前几年中央经济会议对于房地产市场的表述,今年会议在“房住不炒”、“因城施策”的政策方向下,更加强调了稳定的重要性,因此未来市场的稳定、房价的稳定仍是重中之重。  值得关注的是,就在一周前,中央12月6日召开会议分析研究2020年经济工作时,未提及与房地产市场相关的内容,市场中随即出现一种声音,认为明年楼市调控政策或将放松。  结合目前房地产市场表现及地方适度微调房地产调控政策来看,这一观点从数据上似乎有迹可循。  以每年楼市传统销售旺季的10月份为例。据国家统计局发布的前10个月全国房地产开发投资和销售情况显示,今年1月份至10月份,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,前9个月为下降0.1%。从价格上看,一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落;二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅继续回落,且一线城市涨幅略有扩大。  在张波看来,从今年房地产市场表现来看,可以较为清晰地看出“三稳”目标得到有效落实,投机性需求基本已从楼市撤离,加之各地出台的政策有效抑制了房价上涨,进而保证了各地房地产市场的平稳运行。对于明年以稳为主的楼市运行来说,这意味着既要避免“大涨”,还要防止“大跌”,预计房价下行压力较大的三四线及以下城市来说,或适度宽松过往调控政策。  粤开证券首席经济学家李奇霖对《证券日报》记者表示,虽然本次会议继续强调“房住不炒”,但和此前中央经济工作会议相比,有几个新的变化:一是没有继续说“不把房地产作为短期刺激经济的手段”;二是增加了“稳地价、稳房价、稳预期”的说法,明确了房地产调控的目的不是让房价下跌;三是强调要“全面落实因城施策”,意味着地方政府在地产调控上可能将有更大的自由度。  李奇霖认为,在这样的调控基调下,预计2020年将有更多城市通过放宽落户条件、缩短或取消非户籍人口购房所需社保缴纳年限、降低二手房限售标准等措施,变相放松房地产调控政策。与此同时,针对房企融资的监管大概率不会呈现出继续收紧的态势。整体上看,2020年房地产调控政策会较为温和。

  7月31日,中共中央政治局召开会议,强调“坚决遏制房价上涨”,引起了房企的高度关注。

一休叔想说的是,别期待太高。短期内,别指望放开大城市落户政策能对楼市有影响。

  在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上,针对中央对房地产的最新定调,下一年房地产市场的变化以及房价趋势,招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团、珠江投资、恒隆地产等多家房企高管在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示,已认真学习研读相关政策,对未来一段时间房价走势的态度总体趋于谨慎,并表示存在分化下跌的可能。

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  观点1 房价稳定预期一旦实现 可能会有下跌压力

在当下楼市不景气,三四线城市岌岌可危的当下,发改委的政策的确也发了很多槽点,一休叔总结下。

  五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波表示,房地产行业未来会有一个天花板,一个是人口,一个是政策,房价稳定预期一旦实现,就可能会出现下跌压力。

无非体现在:

  说到这一次中央对房价上涨的严格措辞,中原集团主席兼总裁施永青直言,抑制房价上涨有一定难度。

1、房价上涨的核心动力是人口,得人口得天下;

  在他看来,中央的态度是很明确的,但价格是市场最重要的信息,现在中国的租金回报率才1.5%~2%,因为大家都觉得房价会上升,可以弥补租金低的问题,如果房价不涨,租金回报率会回到合理水平。施永青同时预计,明年房价可能会有下行趋势。

2、部分三四线城市去化成难题,类似于鹤岗这种既有大量库存,又联系保持人口净流出的城市比比皆是;

  对于如今新建住宅售价被限的问题,宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁余英则认为,现在房价的定价权不在开发商了,以前开发商还希望有一天政策会放松,现在一点想法都没有了。房价应该会走向平稳,他判断未来一线城市还能顶住,三四线城市会出现分化,建议土地、项目还在三四线城市的赶紧卖了。

3、鼓励农村人口放弃农村户口去城里,去生根发芽,上面这三个动机,无非就是让人口,让购买力快速倾斜,涌入。

  至于卖给谁,余英笑着直言,“总有一些人不相信房价会有分化或下跌。”

说的更直白些,你现在去某些三线及以下城市,就是让你接盘!

  观点2 楼市新政收紧的同时 房价会依然平稳

不过,有意思的事,ZF这一项规定背后隐藏的是下一步城市发展的更清晰轨迹。我现在详细列出来,下面这几个城市铁铁地可入。

  旭辉控股执行董事兼主席林中认为,在中国城市化进程中,房地产对国民经济依然影响巨大。此次中央出台政策之前,70个大中城市房价大多是上涨的,中央是希望在应对外部环境变化的时候进行适度的货币宽松政策,但到货币宽松的时候,又有可能进一步刺激房价上涨。

整体的逻辑,的理念从不会动摇。

  至于政策对旭辉的影响,林中表示,大部分城市到2020年房价都会比较平稳,未来土地市场也会回归理性,开发商的增长回归质量,产品回归生活。

我们先来看看从1985-2010年全国各省份城市的发展规律: